【房地产企业】年末房企忙融资 “借新还旧”应对偿债高峰

    年末房企忙融资 “借新还旧”应对偿债高峰

年末房企忙融资“借新还旧”应对偿债高峰年末房企忙融资“借新还旧”应对偿债高峰11月，40家典型上市房企融资额达505.92亿元，环比上涨28.85%。

12月，32只房地产企业信用债到期，金额达266.25亿元年底不少房企将融资用途直接描述为“债务再融资”“偿还债务”，兑付压力可见一斑。

机构数据显示，11月，在房企505.33亿元的债权融资额中，公司债达到210.28亿元，占比41.56%。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，2019年是房企还债高峰期，需要在2018年底“借新债还旧债”早做准备，否则来不及，可能会面临债务违约风险。

据同策研究院监测，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨28.85%。

同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动，而金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。

据同策研究院统计数据显示，11月，房企债权融资额为505.33亿元，占房企融资总量的99.88%，环比上涨29.09%。

其中公司债210.28亿元，占比41.56%，其他债权融资91.69亿元，占比18.12%，境内银行贷款86.34亿元，占比17.07%，信托贷款73.6亿元，占比14.55%，中期票据43.42亿元，占比8.58%，委托贷款和海外银团贷款融资金额为0。

今年以来，仅a股上市房企就有超过30家发布了美元债券融资方案，不少公司融资成本超过10%，有的公司甚至达到13.25%。

例如，时代中国发行的一笔3亿美元优先票据，利率为10.95%。

同样，绿地集团的2.8亿美元票据的利率也达到了9.13%。

同策研究院统计显示，2018年11月美元融资总额合计人民币154.61亿元，是除了人民币以外的第二大融资货币。

例如，新希望地产首单购房abs成功发行，利率仅5.7%，创17年以来民企最低利率纪录。

据天风证券固定收益首席分析师孙彬彬估算，目前银行间、交易所、报价系统共发行地产类abs产品4157.09亿元，存续余额3600亿元。

去年6月30日，恒大完成了全部永续债的赎回工作，共计1129.4亿元。

实际操作中，永续债在发行时会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。

11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。

11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，去年同期是82.66亿元。

算上提前兑付以及回售部分是65只，总的偿还量是439.99亿元，去年同期为170亿元。

记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的高峰期。

旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规模为27.9亿港元的可转债。

富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。

值得关注的是，富力地产在今年12月份成功发行的40亿元公司债主要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。

事实上，为了增加流动性缓解资金压力，富力地产今年还启动股权类再融资，发行不超过约8.06亿股新h股。

还有花样年，wind统计数据显示，于2019年到期的债券共有5只，发行规模为8.4亿美元和16亿元人民币。

wind统计数据显示，截至12月5日，2014年共发生６只债券兑付违约，涉及金额13.4亿元，2015年25只，涉及金额115.19亿元，2016年56只，涉及金额393.77亿元，2017年35只，涉及金额337.49亿元，2018年增加到102只，涉及金额1020.44亿元。

对于房地产行业来说，亦是如此，wind统计数据显示，2014-2017年，基本无房企债券兑付违约，但是，2018年以来，已经有4只债券到期兑付出现违约，涉及两家房企，包括中弘股份、华业资本等。

其中，中弘股份因为深陷债务违约，已经被强制退市，截至11月30日，中弘股份累计逾期债务本息升至94.36亿元，全部为各类借款。

华业资本10月8日发布公告称，公司“17华业资本cp001”应于2018年10月13日（此日为节假日，顺延至10月15日）兑付，由于公司流动性紧张，本期债券本息偿付存在不确定性风险。

不仅债券违约，华业资本也遭遇信托融资方的追责，华业资本11月9日晚间公告称，公司及子公司西藏华烁近日收到北京市第三中院发来的《执行通知书》，大业信托向法院强制申请执行公司及西藏华烁向其支付欠款、利息及相关违约金，案件金额合计19.92亿元。

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